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中小房产企业资金链断裂救助的关键

2017-7-20 15:40| 发布者: admin| 查看: 102| 评论: 0

中小房产企业资金链断裂救助的关键作者:武汉杜亮律师(原创作品 欢迎订阅 未经许可 不得转载)中小房产企业的资金链断裂问题,主要表现为大量债务无法进行妥善解决,同时资产难以变现。中小房产企业具有其自身的特 ...

中小房产企业资金链断裂救助的关键

作者:武汉杜亮律师

(原创作品 欢迎订阅 未经许可 不得转载)

中小房产企业的资金链断裂问题,主要表现为大量债务无法进行妥善解决,同时资产难以变现。

中小房产企业具有其自身的特征,因此,处理其资金链断裂情况,需要特别注意以下情况:

一、债务的申报以及债务清偿顺序的排列

中小房产企业的债务较为庞杂,具体类型分为以下几种:

1、因项目工程设计、建设、监理款项形成的项目工程建设债务。

2、因国土使用权土地出让金及相关税费形成的项目开发债务。

3、因项目运营需求,使用项目地块或在建工程办理相应抵押担保手续的项目抵押融资债务。

4、因项目运营需求,在公司内部、民间或其他类金融机构,进行融资的普通融资债务。

5、因购买项目房产,已经支付购房款的购房人,对公司形成的购房债务。

6、公司的员工薪酬、福利和公司的税务费用。

这五种基本的债务形态,就是发生资金链断裂中小房产企业面临的主要债务形态。

按照一般的法律规定,我们可以清楚排列如下清偿顺序:

第一顺序,具有购房款优先权的购房债务。

第二顺序,具有工程款优先权的工程建设债务。

第三顺序,具有项目抵押融资担保的项目融资债务。

第四顺序,项目开发债务(该债务的顺序,可能在后期如进入破产程序,将演变成共益债务,其顺序将上调至第一顺序)

第五顺序,公司的员工薪酬、福利和公司的税务费用

第六顺序,公司的普通融资债务。

但实际上,如果中小房产企业按照这样的顺序进行清偿,会发现既无法解决自己问题,更无法满足债权人的需求,最终导致中小房产企业的彻底破产垮塌。

从中国的国情,民情以及社情角度,清偿顺序应当进行调整如下:

第一顺序,资金量数额不大,但人数众多的普通融资债务。

第二顺序,员工的薪酬与福利

第三顺序,项目开发债务。

等等。

为什么这样调整,甚至是与现行法律相冲突的顺序,本人在以往的文章中已经陆续介绍,不再累述。

二、资产价值的认知与操作

中小房产企业的除了流动性资产(现金)外,主要是一些固定性资产,这些资产主要就是土地及在建项目。

对于土地或在建项目这些固定资产,其操作方式,一般都是以评估价为基准价,并资产处置或转让,转化成现金或流动资产,进行兑付债务。

在固定资产向流动资产转化并进行兑付过程中,一般都有较大的资产贬损损失,因此如何最大化兑付债务,就需要我们对资产价值的重新认知与操作。

1、固定资产价值的认知应当摆脱资产评估的局限

固定资产价值的认知,以往都是局限于资产评估,而资产评估的方式与方法,及相关人员的经验与能力,都将对评估价值产生重大影响,因此如果采取资产评估作为唯一方式,将违背资产的客观性,及现实性。

固定资产,特别是土地及项目,都是伴随周围地价的波动而变化,同时与项目的本身规划、设计、及周边政府的规划设计,密切相关。而这些,很难纳入资产评估之中,因此对固定资产的价值难以全面认定。

2、对固定资产的物理形态,在当今金融工具的帮助下,完全可以实现其流动性。

固定资产的物理形态,并不意味着其价值的固定,可以通过金融工具,实现其流动性,例如资产证券化方式,可转债凭证式化等等。

因此,借助这些金融工具的帮助,对固定资产的价值,将不仅仅通过转让或处分方式,转化为现金,而可以通过证券化方式,将固定资产的权益份额进行转让。当然,一切手续应当首先具备合法性与可操作性。

3、资产的价值,应当与运营项目进行有效捆绑、结合,进行项目性转让或处分,单一的资产转让、处分,其价值自然认定很低。

房产项目都不会以某种单一的土地或建筑形态出现,而应当是成为某种运营项目的载体,生动、具体的体现,运营的项目在正常投入运营后,一般都会对载体及周边的价值进行显著提升。因此,孤立的房产资产转让、处分,显然无法与房产项目的转让、处分,更加适合其价值的最大化体现。

例如、某房产项目规划为城市综合体,并且已经与项目运营商、各品牌商家签订入驻协议,因此这种资产的处置,就应当将整个项目打包甚至在项目总注入更多的积极因素,不断加大其价值的体现。试想如何进行资产的分拆处置、处分,其价值如何体现。

笔者,前段时间,遇到过一个类似项目,其开发商由于资金链断裂,无法继续运营,其项目已经竣工验收,并与某品牌大商超签订了入驻协议,但是由于债权人的逼迫过紧,该开发商竟采取分拆出售的方式,将资产进行转让抵债,实在是令人惋惜。

其他的方式及问题,与其他企业资金链断裂的处置方式大同小异,当然,每个企业的情况不同。


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